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华商网讯 (记者 钟梦哲)自6月9日起，华商网推出“房屋质量糟心事”系列报道，寻找市民身边的房屋质量问题，曝光偷工减料、粗制滥造行为。截止7月8日，华商网共收到市民反馈线索80余条，主要集中在房屋的漏水、噪音、墙体质量和新房验收不达标四大类，其中新房验收质量不达标的反映比较突出。
收集线索期间，不少市民反映，房子遇到质量问题之后，不知道应当如何维权，物业或者开发商总采取“拖字诀”，让问题长时间悬而未决。连日来，华商网联合陕西汉廷律师事务所魏桢培律师，通过分析梳理相关典型案例，为业主维权支招解惑。
业主家墙体屡次漏水 物业多次维修于事无补
西安南郊王女士反应称，其家中卧室经常漏水，让物业维修过多次但是并不起作用。“我家位于整个楼房的西侧西户，从入住开始西侧的卧室就是外面下大雨、里面小下雨的状态。”王女士在第一次渗水时就找物业协调维修，经过多次修理主卧已经修复完好，但是侧卧还是渗水。
据了解，王女士家房屋外墙的渗水保质期是五年，距离过期的日子还有一年左右，从提出在房屋外墙修漏水到现在已经有一个多月的时间，但是来负责维修外墙的人自始至终没有露过面。王女士认为对方在拖延时间，等房子超过五年保质期，她就得自己花钱维修。6月19日华商网报道发布之后，经协调物业，最终答应在墙外侧给王女士维修漏水问题。
律师分析：
陕西汉廷律师事务所魏桢培律师分析认为，保修期内，开发商对房屋质量问题负有保修义务，若开发商迟延履行维修义务构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因此，王女士如经催告后，开发商仍然拒不履行维修义务的，可以委托专业的维修机构自行维修。维修完成后，她不仅可以向开发商主张维修产生的费用，还可以就房屋质量问题以及拖延修复的违约行为向开发商进行索赔。
小区景观路变通车主干道 业主因噪音苦不堪言
华商网友“好人83971870”在华商论坛讲述了她家因为小区变更道路用途，而备受小区过车噪音影响的经历。“我们家就住在小区二期23号楼一层，刚入住的时候我家后面这条路还只是个景观道路，只能容纳一辆车经过”，但是后来小区物业将道路拓宽，一开始的景观道路变成了小区车辆通行的主要道路。
该小区目前已经建设至5期共有50余栋商品楼房，居住人数和车辆数异常多。自从23号楼后面的景观路拓宽以后，加之车辆路过时都紧挨着居民的窗户，距离不超过2米，因此致使噪音特别大，24小时不间断的过车让23号楼的居民难以忍受。虽然业主也曾向物业多次反馈，甚至尝试将路堵住，但是都没有实质性的效果。
律师分析：
陕西汉廷律师事务所魏桢培律师分析认为，小区道路属于小区业主共有的财产，其使用、改造等事项均应归由业主决定，物业公司无权擅作主张。《西安市物业管理条例》第八十条规定，业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。而如果确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。因此，如果小区物业擅自改变道路用途，则属于损害业主权利的违法行为。对此业主可以先向住建局、街道办事处等进行投诉举报，必要时运用法律手段合法维权。
购买的新房墙面用手一抹就掉渣 开发商拒不承担业主损失
“房子墙面一抹掉渣，这房子你敢住吗?”华商网收到众多的房屋质量线索中，市民方先生家中的房屋质量问题比较典型。他告诉记者，刚收房的时没发现墙面上存在问题。因为墙面上糊了一层薄薄的水泥，根本就看不出来。直到装修后才发现原来墙上的水泥去掉薄薄的表面和防水层后，竟然是用手指都能搓下来砂子。由于墙面质量问题，方先生之前购买的定制门等家具都不能使用，虽然购房合同中有”如给买受人造成损失的还应当承担相应赔偿责任”，但开发商迄今为止拒绝赔付相关费用。
方先生的房子还存在卫生间漏水、入户门歪斜等问题。根据现场测量，入户门左边和右边的水平线至少差了两三公分，在其他几个卧室房间内，窗户窗沿也都是歪的，只有一间赠送的小房间没有出现质量问题。
律师分析：
陕西汉廷律师事务所魏桢培律师分析认为，在商品房买卖合同关系中，开发商作为出卖人，应当确保交付的标的物符合合同约定的标准及条件。 我国《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
这个案例中，开发商交付的房屋墙体存在质量问题，且属于无法当场及时发现的隐蔽瑕疵，故开发商依法应当承担保修责任。而如果因为开发商房屋质量问题，导致方先生购买的装修材料无法及时使用进而毁损报废的，那么该部分损失与开发商的违约行为具有法律上的因果关系。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，开发商除承担维修义务外，还应当向方先生赔偿损失。
买房不到五年多位业主家墙体出现裂缝 物业却称是行业常规现象
西咸新区多位网友称，他们家中墙面出现多条裂缝，而同属14号楼。业主党女士称家中裂痕早在去年就有，今年就变得更明显，而且今年房屋的裂痕也在逐渐变多，房屋的顶部和客厅的墙面也都出现同样情况，不过都没有卧室的裂痕严重。
该小区14号楼的十多位业主都觉得墙面出现裂缝属于质量问题，但物业称：“这是一种行业普遍的现象，在建造房屋的时候施工队为了方便材料运输而在墙上故意留下来的洞，在房子修好之后这个洞就会被重新封砌。混凝土和后来重新砌的墙面肯定是不一样的，因为不均匀沉降，以后它肯定是会出现裂缝。”
律师分析：
陕西汉廷律师事务所魏桢培律师提醒广大市民朋友，房屋质量无小事，该小区的房屋裂缝问题在多户业主家里均频繁发生，很难说都是凑巧，应当引起大家的注意。建议业主与开发商或物业公司进行协商，委托专业鉴定机构，对裂缝的成因和后果进行专业科学的分析，发现问题及时修补。同时根据裂缝的成因，确定房屋维修义务及责任的归属，也有利于理清各方权责义务。如果协商存在困难，应当提高集体维权意识，及时向住建部门或所在街道反映情况，请求协调帮助。
近年来，随着房价的节节攀升，商品房市场出现了许多本不应该出现的问题，而其中最为普遍、最让人头疼的问题之一，就是房屋的质量问题。我国《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及其他法律法规，对房屋各项质量的标准、质量问题的责任均做了明确的规定，具体我们在华商网的直播间也结合具体案例也进行了分析和讲解。
魏桢培律师提示，购房者除了前期要注意与开发商签订的商品房买卖合同，认真的阅读合同的条款外，房屋出现质量问题之后，也要注意搜集和保存证据，比如照片、录像、实物、或者公证处对现场的情况予以公证，请相关的鉴定部门做出科学的结论等。如果通过协商谈判、向主管部门投诉举报等仍然无果的，也应坚决拿起法律武器，选择通过诉讼程序维护自己的合法权益。
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