作者：苏文洋

　　在今年博鳌房地产论坛上，中坤投资集团董事长黄怒波提出，上半年房地产行业的复苏是假象，是“伟哥效应”。他说，是央行给我们发了伟哥，大家吃了后，一夜之间全部兴奋了。目前认为楼市已经复苏，主要是由于库存急速下降、地王归来、房价恢复，以及刚性需求的回升这些因素，这是导致目前楼市复苏的主要原因。在这次复苏当中，没有看到任何有所调整的迹象，所以，复苏掩盖了一些问题，问题并没有得到真正的解决。

　　“伟哥效应”的确惊人。据统计，在全球房价普遍下降近40%时，中国的房价却在同比下降1%的底线上强烈反弹，连上海以高房价的标杆著称的汤臣一品，也竟然在全球性金融危机的背景下以原价卖出12套。

　　“伟哥”并非是我们自己的发明，更不是祖传秘方。美国人发明后，自己大吃特吃，美国人给买不起房的人差不多都吃上一粒“伟哥”，一下子都有了自己的房子。可惜，美国政府只管起飞，不管降落，一大堆吃过“伟哥”的购房人到了还房贷时还不上了，就爆发了次贷危机。好在美国人知道这么吃“伟哥”是要出事的，事先把次贷大量包装后转卖给各国投资者、投机者，“姜太公钓鱼——愿者上钩”。

　　央行发的“伟哥”不仅中国的开发商们吃了之后，一夜之间集体兴奋，各地银行和地方政府也随之兴奋。而且，吃过都说好的银行还纷纷向购房者派发。我认识一位刚刚工作几年的同行，已经贷款买了二套房。看这位小朋友两眼炯炯有神、脸上放光，就知道“伟哥”的力量。不知道能否给农民工每户也发一粒，反正他们也有刚性需求。

　　住房和城乡建设部日前公布：到2008年底，我国城镇人口为6.07亿人，城镇化水平为45.68%，比解放初期提高了35个百分点，年均增长0.95个百分点。分析一下这个数据，1949年时的城镇化水平为10%，新中国成立60年增加了35%。这个35%，估计其中80%是近20年增加的。上个世纪六七十年代，一大批五十年代进城务工人员返乡、知青上山下乡，城镇人口是减少的。根据加速度的原理，我估计未来20年内，我国城镇人口可能达到9亿，城镇化水平达到70%左右。过去几年，中国城市人口每年增长1100万至1300万人。我们大概不会设想：13亿人都变成城镇人口，100%城镇化。农村还是要有四五亿人口，有30%的农村化吧？

　　按现在的房价，未来要城镇化的3亿农村人口（约1亿家庭）肯定90%以上是买不起房的，必须要有银行给大量派发“伟哥”才行。2006年至2008年，全国3年共销售商品住宅17.95亿平方米。按3亿人每人需住房30平方米计算，90亿平方米住宅足矣。也就是说，应当在10年之内基本上满足刚性住宅需求，还有相当的富余。考虑到吃了“伟哥”后的开发商一个顶俩，老潘、老任可能顶仨，野蛮生长，5年之内可以看到后“伟哥效应”。那时“伟哥”吃完不知吃啥，开发商重聚博鳌论坛，互相询问：兄弟你到底还能挺多久？